Семейная ипотека на данный момент одна из самых доступных и востребованных программ господдержки. Но уже в следующем году правила ужесточаются.
С 1 февраля 2026 года льготный кредит станет еще менее доступным: ограничат повторное использование программы и закроют «донорские» схемы.
Главное изменение — обязательное участие обоих супругов в договоре:
С 2026 года оба супруга должны быть созаемщиками по семейной ипотеке. Это фактически закрепляет принцип «одна программа — в одни руки».
Важно! Правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует для всех программ господдержки с декабря 2023 года, однако ранее оно распространялось только на конкретного заемщика. Теперь же под это ограничение попадет уже вся семья целиком — оформить несколько льготных кредитов на разных супругов больше не получится.
Сейчас супруги еще могут оформить по отдельной ипотеке каждый, что удваивает возможности для покупки недвижимости. Но со следующего года такой вариант будет невозможен. Исключение — только для браков с иностранными гражданами.
Главное изменение — обязательное участие обоих супругов в договоре:
С 2026 года оба супруга должны быть созаемщиками по семейной ипотеке. Это фактически закрепляет принцип «одна программа — в одни руки».
Важно! Правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует для всех программ господдержки с декабря 2023 года, однако ранее оно распространялось только на конкретного заемщика. Теперь же под это ограничение попадет уже вся семья целиком — оформить несколько льготных кредитов на разных супругов больше не получится.
Сейчас супруги еще могут оформить по отдельной ипотеке каждый, что удваивает возможности для покупки недвижимости. Но со следующего года такой вариант будет невозможен. Исключение — только для браков с иностранными гражданами.
Что будет с действующими кредитами?
Если ипотека оформлена до февраля 2026 года, а второй супруг не участвовал как созаемщик, то он все еще сможет взять льготную ипотеку самостоятельно.
Но времени все меньше. Спрос растет, а банки уже начинают ужесточать требования к заемщикам.
Возможность привлекать третьих лиц сохраняется
Несмотря на общий запрет «донорских схем», возможность привлекать третьих лиц как дополнительных заемщиков остается.
Это важно, если доход семьи недостаточен для одобрения кредита.
Минфин прямо уточняет: помощь родителей или других близких родственников по-прежнему допустима, но не в обход условий программы.
Ипотечный донор — это человек, который формально соответствует требованиям семейной ипотеки, но сам не покупает жилье. Его участие нужно, чтобы второй заемщик — человек без детей — смог оформить ипотеку по сниженной ставке.
В 2025 году ипотечным донором может быть:
-родитель ребенка, рожденного с 1 января 2018 года;
-официальный опекун или усыновитель такого ребенка;
-иное лицо, официально подтверждающее родство с ребенком (например, дедушка, бабушка, тетя), если банк разрешает такое оформление;
-гражданин РФ, который соответствует базовым требованиям по возрасту, доходу и гражданству.
Наличие ребенка — ключевое условие, дающее право донору участвовать в программе и обеспечивать льготные условия для второго заемщика.
Донорская ипотека является законной, однако банки относятся к ней с осторожностью. Она строится на действующих правовых нормах и допускается большинством программ, включая семейную ипотеку. Но из-за роста популярности схемы и увеличения числа подозрительных заявок финансовые учреждения усилили контроль и ужесточили требования к таким сделкам. Эксперты отмечают, что именно из-за таких схем с 2026 года Минфин планирует запретить использование доноров, чтобы программа семейной ипотеки оставалась социальной, а не инвестиционной мерой поддержки.
Но времени все меньше. Спрос растет, а банки уже начинают ужесточать требования к заемщикам.
Возможность привлекать третьих лиц сохраняется
Несмотря на общий запрет «донорских схем», возможность привлекать третьих лиц как дополнительных заемщиков остается.
Это важно, если доход семьи недостаточен для одобрения кредита.
Минфин прямо уточняет: помощь родителей или других близких родственников по-прежнему допустима, но не в обход условий программы.
Ипотечный донор — это человек, который формально соответствует требованиям семейной ипотеки, но сам не покупает жилье. Его участие нужно, чтобы второй заемщик — человек без детей — смог оформить ипотеку по сниженной ставке.
В 2025 году ипотечным донором может быть:
-родитель ребенка, рожденного с 1 января 2018 года;
-официальный опекун или усыновитель такого ребенка;
-иное лицо, официально подтверждающее родство с ребенком (например, дедушка, бабушка, тетя), если банк разрешает такое оформление;
-гражданин РФ, который соответствует базовым требованиям по возрасту, доходу и гражданству.
Наличие ребенка — ключевое условие, дающее право донору участвовать в программе и обеспечивать льготные условия для второго заемщика.
Донорская ипотека является законной, однако банки относятся к ней с осторожностью. Она строится на действующих правовых нормах и допускается большинством программ, включая семейную ипотеку. Но из-за роста популярности схемы и увеличения числа подозрительных заявок финансовые учреждения усилили контроль и ужесточили требования к таким сделкам. Эксперты отмечают, что именно из-за таких схем с 2026 года Минфин планирует запретить использование доноров, чтобы программа семейной ипотеки оставалась социальной, а не инвестиционной мерой поддержки.
УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ИЛИ ЗАДАТЬ ВОПРОС
Что будет при разводе
Если супруги разведутся после 1 февраля 2026 года, то банк продолжит считать их солидарными заемщиками. Чтобы выйти из договора, придется переоформить кредит или разделить платежи.
При этом тот, кто уже участвовал в семейной ипотеке, не сможет воспользоваться льготой повторно.
А вот если брак расторгнут до подачи заявки, оба родителя сохраняют право на отдельный льготный кредит, но при условии, что они не лишены родительских прав.
При этом тот, кто уже участвовал в семейной ипотеке, не сможет воспользоваться льготой повторно.
А вот если брак расторгнут до подачи заявки, оба родителя сохраняют право на отдельный льготный кредит, но при условии, что они не лишены родительских прав.
УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ИЛИ ЗАДАТЬ ВОПРОС
Смягчение для комбо-ипотеки
Есть и хорошие новости. С 1 февраля вводится послабление для рефинансирования комбо-ипотек — тех, где часть кредита выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной.
Ранее при рефинансировании такая ипотека считалась «новым кредитом», и вся ставка пересчитывалась по рыночным условиям. Теперь рефинансировать можно будет с сохранением льготной части.
Ранее при рефинансировании такая ипотека считалась «новым кредитом», и вся ставка пересчитывалась по рыночным условиям. Теперь рефинансировать можно будет с сохранением льготной части.
Почему государство закручивает гайки
С начала 2024 года семейную ипотеку последовательно делают все более адресной.
Главная цель — очистить программу от инвестиционных покупок.
Речь о случаях, когда квартиру берут по льготной ставке не для проживания, а для аренды или перепродажи.
Мера призвана предотвратить злоупотребления и сделать систему справедливее.
«Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — говорится в сообщении.
При этом часть экспертов указывает, что не все пользуются «двойной ипотекой» ради выгоды. Бывают ситуации, когда супруг не подходит под требования банка или семья просто планировала улучшить условия позже.
Главная цель — очистить программу от инвестиционных покупок.
Речь о случаях, когда квартиру берут по льготной ставке не для проживания, а для аренды или перепродажи.
Мера призвана предотвратить злоупотребления и сделать систему справедливее.
«Это поможет поддержать те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий», — говорится в сообщении.
При этом часть экспертов указывает, что не все пользуются «двойной ипотекой» ради выгоды. Бывают ситуации, когда супруг не подходит под требования банка или семья просто планировала улучшить условия позже.
УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ИЛИ ЗАДАТЬ ВОПРОС
Что еще обсуждается
Ранее Валентина Матвиенко предлагала ограничить программу территориально: льготная ипотека только в регионе, где семья живет по регистрации.
Минфин идею поддержал частично, но полностью ограничивать переезд не планируется.
Также в ведомстве рассматривают вариант привязки ставки к числу детей.
Возможна следующая шкала:
12% — для семей с одним ребенком;
6% — с двумя;
4% — с тремя и более.
На первый взгляд логично, но на практике это резко сократит круг участников — более половины семей с детьми в России имеют только одного ребенка.
Важно! Новые правила стали неприятным сюрпризом для семей, которые уже оформили льготную ипотеку на небольшую квартиру и рассчитывали повторно воспользоваться программой для покупки жилья большей площади. Сейчас банки позволяют исключить супруга из числа созаемщиков при наличии нотариального согласия или брачного договора. С 1 февраля 2026 года это изменится: семейная ипотека будет доступна только для покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Ранее некоторые семьи оформляли одну ипотеку на одного супруга, а вторую — на другого, получая две квартиры по льготной ставке: одну для жизни, а вторую — для сдачи или перепродажи.
Минфин идею поддержал частично, но полностью ограничивать переезд не планируется.
Также в ведомстве рассматривают вариант привязки ставки к числу детей.
Возможна следующая шкала:
12% — для семей с одним ребенком;
6% — с двумя;
4% — с тремя и более.
На первый взгляд логично, но на практике это резко сократит круг участников — более половины семей с детьми в России имеют только одного ребенка.
Важно! Новые правила стали неприятным сюрпризом для семей, которые уже оформили льготную ипотеку на небольшую квартиру и рассчитывали повторно воспользоваться программой для покупки жилья большей площади. Сейчас банки позволяют исключить супруга из числа созаемщиков при наличии нотариального согласия или брачного договора. С 1 февраля 2026 года это изменится: семейная ипотека будет доступна только для покупки жилья для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Ранее некоторые семьи оформляли одну ипотеку на одного супруга, а вторую — на другого, получая две квартиры по льготной ставке: одну для жизни, а вторую — для сдачи или перепродажи.
Что важно сейчас
Пока правила не вступили в силу, 2025 год — последний шанс воспользоваться действующими условиями.
Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке на одного из супругов — не откладывайте. Семейная ипотека остается мощным инструментом, но все очевиднее, что она скоро станет по-настоящему эксклюзивной.
Если вы планировали покупку квартиры по семейной ипотеке на одного из супругов — не откладывайте. Семейная ипотека остается мощным инструментом, но все очевиднее, что она скоро станет по-настоящему эксклюзивной.
УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ИЛИ ЗАДАТЬ ВОПРОС
